O Contrato de Gaveta e seus Problemas
Chama-se contrato de gaveta uma transação particular( cessão de direitos) feita entre uma pessoa que adquiriu um imóvel através de financiamento habitacional ( mutuário) e uma terceira pessoa, quase sempre, sem o conhecimento do banco financiador.
O mutuário primitivo é considerado vendedor, e a terceira pessoa é o comprador, que passa a pagar o financiamento em nome do primeiro.
A lei nº 10.150/00.prevê essa validade para contratos feitos até 1996.
São muitas as controvérsias deste contrato.
Temos duas teorias uma a apoiar este contrato entendendo ser válido pela teoria do fato consumado, se o agente financeiro no decorrer do contrato, aceitar o gaveteiro como pagador das prestações sem se opor
A outra teoria contrária não aceita esta cessão de direitos entendendo que não havendo a anuência expressa do SNH este contrato não vale.
O STJ tem as duas posições:
– por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, é inválido sem expressa concordância do credor.
– No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, em todas as prestações previstas no contrato, pode ser usada a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta”.
Pelos riscos que este contrato encobre, por valer somente entre comprador e vendedor e não contra terceiros (SNH) é preciso conhece-los.
– sumiço ou morte do vendedor : A morte do proprietário original, quando o imóvel entra no inventário para os herdeiros cria problemas . Como há um seguro de vida vinculado ao financiamento, que quita o bem no nome do herdeiro em caso de morte do mutuário, pode haver dificuldades para que os herdeiros honrem um contrato irregular.
Do mesmo modo o comprador fica impedido de quitar o imóvel se o proprietário original mudar para endereço desconhecido, pois é necessária a assinatura do vendedor.
– – atraso no pagamento das parcelas
– Se as parcelas forem corrigidas por equiparação salarial, aumentarão na proporção das correções do salário do mutuário original em vista de ser este o reconhecido comprador pelo BNH
– A má fé de quem vendeu. Nada impede o antigo proprietário de vender novamente, uma vez que não há registro da operação em qualquer lugar, nem no cartório de imóveis.
– No caso do vendedor ter dois imóveis, o comprador pode perder o direito de quitar o imóvel usando o FCVS (Fundo de Compensação de Variação Salarial).
– Nos contratos com equivalência salarial, as prestações são corrigidas anualmente de acordo com o aumento salarial concedido para cada categoria. Se a categoria profissional do proprietário original der aumentos maiores que a do comprador, as prestações vão subir acima do que deveriam.
– O novo proprietário não pode usar seu FGTS para quitar o imóvel ou amortizar a dívida.
– Se o vendedor tiver problemas de outra ordem na Justiça, o bem pode ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que perante a lei o imóvel continua sendo bem do vendedor.
Como sempre, a consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negócio é essencial, mas pelos riscos apontados aconselha-se a formalizar esta seção de direitos junto ao Agente Financeiro.
Autora: Maria Alice Azevedo Marques
Fone 11- 32223277